Recordprijzen op een afkoelende woningmarkt: waarom kopen in 2026 anders voelt

Als ik de woningmarkt van dit jaar in gewone taal moet samenvatten, dan is het een markt met twee gezichten, want de prijzen staan op een record terwijl de groei tegelijk duidelijk afvlakt, en juist die dubbele beweging maakt het voor een gewone koper of verkoper lastig om te bepalen wat nu eigenlijk het slimste moment is.

De cijfers liegen er niet om, want volgens CBS en het Kadaster bereikte de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in mei van dit jaar een nieuw record van ruim vierhonderdzevenentachtigduizend euro, een bedrag dat een paar jaar geleden voor veel mensen nog ondenkbaar leek en dat de instap voor starters flink zwaarder maakt.

Records en afkoeling tegelijk

Tegelijkertijd zwakt het tempo van de stijging af, want waar de prijzen in voorgaande jaren met dubbele cijfers omhoog schoten, rekenen de grote banken voor dit jaar op een veel bescheidener plus, met ABN AMRO die uitgaat van ongeveer drie procent en analisten die een bandbreedte van grofweg anderhalf tot drie procent het meest realistisch noemen.

Die afkoeling betekent niet dat de markt stilvalt, integendeel, want in het tweede kwartaal werden bijna zevenenvijftigduizend bestaande woningen via een NVM makelaar te koop gezet, het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in negentienhonderdvijfennegentig, terwijl ruim vijfenveertigduizend woningen daadwerkelijk werden verkocht.

Dat aanbod is belangrijk, want het aantal verkopen lag ruim zes procent hoger dan een jaar eerder, en meer keuze op de markt zorgt er langzaam voor dat de scherpste randjes van de overspannen jaren eraf gaan, waardoor kopers net iets meer tijd en ruimte krijgen om een weloverwogen beslissing te nemen.

De rente als stille regisseur

Achter deze beweging zit vooral de hypotheekrente, die dit jaar rond de vier procent blijft hangen voor een tienjaars vaste rente met nationale hypotheek garantie, een niveau dat direct bepaalt hoeveel iemand maximaal kan lenen en daarmee hoeveel er uiteindelijk voor een woning geboden kan worden.

De rente op langere looptijden ligt nog iets hoger, met een verschil van ongeveer een derde procentpunt tussen de tienjaars en de twintigjaars variant, en dat dwingt kopers tot een eerlijke afweging tussen de zekerheid van een lange vaste periode en de wat lagere maandlasten van een kortere looptijd.

Op de achtergrond speelt het beleid van de Europese Centrale Bank een grote rol, want de depositorente staat al een tijd op twee procent en de inflatie in de eurozone schommelt rond diezelfde twee procent, waardoor de druk om de rente verder te verlagen voorlopig grotendeels is weggevallen.

Wat het voor jou betekent

Voor wie nu wil kopen betekent dit alles dat de gekte van weglopende prijzen wat is geluwd, maar dat de hoge prijzen en de stevige rente samen nog steeds een fors beslag leggen op het budget, zeker in de Randstad, terwijl juist regio's als Oost Groningen en Zuidwest Friesland hun achterstand met dubbele cijfers hebben ingelopen.

Mijn praktische boodschap blijft dan ook nuchter, want een record in de krant zegt weinig over jouw persoonlijke situatie, en het gaat er uiteindelijk om of de maandlasten passen bij je inkomen en of je genoeg buffer overhoudt voor tegenvallers, in plaats van je blind te staren op het perfecte instapmoment.

De komende maanden houd ik vooral de combinatie van rente en aanbod in de gaten, want zolang de rente stabiel blijft en het aanbod verder oploopt, beweegt de markt langzaam richting meer evenwicht, en dat is op de lange termijn gezonder dan de oververhitting die we de afgelopen jaren hebben gezien.